未来五年，房地产向何处去，中央重磅定调。
10月20日至23日，党的二十届四中全会（以下简称“全会”）在京举行，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）。全会公报中提出，“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”，其中明确提出“推动房地产高质量发展”。
10月28日，《建议》正式发布，其中提出，“推动房地产高质量发展”“大力实施城市更新”、清理住房消费不合理限制性措施等。
专家表示，本次全会锚定房地产高质量发展目标，释放出积极信号，可从需求端、供给端、运营端和风险端等多个方面发力推进。
明确房地产高质量发展目标
“十五五”时期，房地产高质量发展聚焦在完善制度、优化供给、提升品质等方面，构建房地产发展新模式、“好房子”建设将是房地产发展重点。
全会公报及《建议》均指出，“推动房地产高质量发展”。
中指研究院认为，本次全会明确提出“十五五”房地产高质量发展目标，一方面，体现了中央对房地产的重视，另一方面，表明房地产高质量发展是经济社会高质量发展的重要内容。而且，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的内容章节中，进一步强化房地产的民生属性，说明房地产高质量发展是推进全体人民共同富裕的重要一环。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国工业报表示，房地产的表述放在加大保障和改善民生力度内容中，一是说明我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，房地产长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。这其中，人口优势是最重要的，而住房发展潜力，主要就在于将在城市扎根的年轻人和新市民、外来人口；二是说明存量住房更新换代的需求，比如老旧小区改造，这部分需求也是保障和民生的范畴。
《建议》指出，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。建立房屋全生命周期安全管理制度。
对此，中指研究院认为，“十五五”时期，房地产高质量发展聚焦在完善制度、优化供给、提升品质等方面，构建房地产发展新模式、“好房子”建设将是房地产发展重点。
李宇嘉表示，对于高质量发展而言，不仅房子的建造品质要高质量，行业管理、产品供给体系也要向高质量迈进。行业全产业链、全产品体系，都要有高质量、好房子的标准。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双教授向中国工业报表示，房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念。行业层面，推动房地产业从高速增长转向高质量发展，实现质的有效提升和结构的合理优化；企业层面，引导房地产企业从追求规模扩张转为专注项目品质，有序形成以项目为核心的开发经营模式；产品层面，着力从解决“有没有”转向“好不好”，下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。
范建双认为，“好房子”建设是房地产高质量发展的核心体现，它不仅包括建造品质的提升，更是全产业链、全产品体系的系统性升级。要在保障房、城中村改造、老旧小区和危房改造等多领域全面推行“好房子”标准。除了“好产品”“好建造”，还应包括 “好服务”“好维护”，实现从建设到运营的全生命周期管理。
《建议》指出，“大力实施城市更新”，清理住房消费不合理限制性措施等。
中指研究院认为，从“十四五”规划建议的“实施城市更新行动”到“十五五”规划建议的“大力实施”，城市更新也进入新的阶段，“十五五”时期城市更新将成为助力房地产高质量发展的重点支撑，充分发挥城市更新稳投资、扩内需的综合效用。另外，当前住房消费领域依然存在不合理的限制性政策，“十五五”时期，预计城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。
四端发力推进高质量发展
房地产高质量发展需要从需求端、供给端、运营端和风险端四个方面进行推进。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授告诉中国工业报，房地产高质量发展要从源头上结合城市规划、人口和产业发展的需要，做好房地产供应规划，根据不同层次群体的需要，通过保障房和商品房双轨运行，租购并举，满足刚需与改善性住房等多元化的住房需求；通过奖励、补贴、金融支持、税收减免等制度安排，鼓励提供和使用安全、舒适、绿色、智慧的好房子；盘活存量土地和房屋，通过城市更新将老房子改造成好房子；推动公共服务均等化和住房配套升级，使住房更宜居；推动产业地产提质升级，为城市提供多元化产业支撑。
范建双认为，具体而言，可以从需求端、供给端、运营端和风险端四个方面推进房地产高质量发展。
在需求端，不断降低购房者的购房成本，包括降低贷款利率、首付款比例和相关税费减免，取消限购限贷政策，有效释放合理住房需求。同时，精准支持改善性购房需求，通过住房“以旧换新”、换房退个税等政策持续激发居民的改善性需求。在供给端，通过“严控增量、优化存量、提高质量、精准保障”破解供需失衡问题。在运营端，通过制度完善和服务升级实现对房屋全生命周期的高效运营和管理。在风险端，强化“融资支持+过程监管”。深化项目融资“白名单”制度，加快建设以项目为中心的融资体系，以项目所拥有的资产和预期收益为保证，合理控制融资规模；增加直接融资渠道，支持符合条件的项目（保障性租赁、长租公寓）发行REITs产品等。完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
《建议》指出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。
李宇嘉表示，商品房开发、融资、销售等基础制度有的基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础，需要全面完善。
“有两方面因素值得格外关注。”李宇嘉表示，一是要推进“人房地钱”机制，即根据不同人群的需求，匹配相应的住房供给及配套服务，然后才决定供地，不能以地方财政需要、投资增长来决定土地供给。二是要强化需求分析，潜力需求不是现实需求，要先供应租赁住房、保障房，然后完善就业环境，再转化为商品房的消费，这就是先租后买、保障+市场，也就是未来房地产管理新模式的重要内容。
房地产发展支撑因素有望进一步优化
住房是投资于人与投资于物的结合点，住房的保障和民生属性在“十五五”有望强化。
《建议》指出，“建设强大国内市场，加快构建新发展格局”“坚持扩大内需这个战略基点”“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”。
李宇嘉表示，扩大内需是战略基点，意味着“十五五”时期内需是增长引擎，特别是消费需求，而住房已经回归居住属性、回归大宗消费品，不仅是消费的主要部分，更是消费的引擎。因为房地产的产业链非常长，住房消费能带动装饰装修、家具家电，能带动投资，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性。
同时，李宇嘉认为，做强做大保障房供给、做强做大住房的民生属性，补齐住房的市政和公共服务短板，就是投资于人的重要内容。住房是投资于人与投资于物的结合点，住房的保障和民生属性在“十五五”有望强化。
《建议》指出，“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”。
中指研究院认为，“坚决破除”充分体现了中央对全国统一大市场建设的态度，构建全国统一大市场对于我国经济发展至关重要，预计未来涉及到的户籍、土地、财税、金融等方面的政策将进一步完善，坚决破除卡点堵点，在此过程中，与房地产相关的资源要素也有望得到高效配置，利好房地产高质量发展。
赵秀池表示，房地产是国民经济的晴雨表，随着宏观经济的好转，人民收入水平的增长，公共服务均等化的推进，这些对房地产市场都会产生利好的影响。居民的购房能力会有所增强，刚需和改善性等多元化住房需求会进一步得以释放，高质量的“好房子”更受到居民的青睐，房地产市场供大于求的局面有望得到扭转，房地产市场有望止跌回稳，房地产业在国民经济中的支柱作用更加得以体现。
范建双认为，随着居民对于品质化、智慧化的改善型住房需求不断增加，促使房地产企业为居民建造“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”产品、提供更好的公共配套和更优质、全面的物业服务，从而带动整个行业持续向新发展模式转型升级，推动房地产市场健康可持续发展。（刘德炳）
转自：中国工业报